2016, un nuevo mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires?

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Algunas de las principales preguntas que podemos hacernos para estimar que podemos esperar de este año que comienza:

SOBRE LA CANTIDAD DE OPERACIONES DE COMPRAVENTA

Habrán más operaciones por el fin del CEPO?

Si, por dos motivos.

En primer lugar, potenciales compradores accederán a dólares con los que podrán comprar propiedades a la venta en dólares. Esto es obvio. Pero al mismo tiempo, casi tan significativo como este hecho será el fin del “CEPO contable”.

Muchos potenciales compradores tenían los dólares pero no declarados ya que estaban comprados en el mercado paralelo. Debido a que los vendedores en general preferían escriturar en dólares para poder comprar otra propiedad también en esta moneda, muchos compradores con el dinero en su poder no podían concretar una compra por no poder escriturar en esta moneda.

Vamos a tener más demanda de propiedades por el rebote de tres años de crisis?

Seguramente. En 2015, se escrituraron un 40% menos de propiedades que en 2011, cuando en noviembre de ese año comenzó el CEPO cambiario. Eso en cualquier industria es una barbaridad. Los tres años de restricciones cambiarias y de índices pobrísimos de compraventas han acumulado una cantidad de operaciones postergadas por familias y personas que se quisieran mudar o invertir, que frente a un escenario mas previsible y estable de la economía deberían concretarse en un corto o mediano plazo. Habrán muchos factores que influirán positiva o negativamente en esta decisión, pero en cualquiera de los casos creemos que la crisis del CEPO y de incertidumbre ya ha pasado, y que sean cuales sean las medidas que se continúen tomando y el éxito de las mismas, todos estos potenciales vendedores y compradores no esperarán un gobierno entero más para tomar una decisión.

Volverán a comprar los extranjeros en Buenos Aires?

Durante las últimas décadas, la Ciudad de Buenos Aires recibió muchas inversiones de extranjeros (Europeos, Norteamericanos, entre otros) que se veían atraídos por las bondades de la Ciudad y sus precios relativamente baratos en comparación con los valores de sus ciudades de origen (10.000 Euros el m2 en Paris o similares precios en dólares en las principales ciudad de Estados Unidos por ejemplo). La previsibilidad y seguridad jurídica, así como un mercado de cambio ya unificado y más maduro, sin duda generarán una mayor confianza y entusiasmo para que regresen a invertir en nuestra Ciudad. Sin embargo, todavía no hay certezas absolutas en cuanto al precio futuro del dólar (moneda en la que venderán en un futuro lo que están comprando ahora). Por otro lado, los tiempos de los ciudadanos de países económicamente más estables y desarrollados son mas largos que los nuestros y los potenciales compradores necesitarán algunos años para volver a recobrar la confianza en un país que les ha cambiado las reglas de juego varias veces en las últimas décadas.

Y el inversor local volverá a comprar propiedades?

Hay factores a favor y en contra. Un alquiler otorga una rentabilidad todavía baja sobre el capital (estamos en torno al 2% o 3% neto mientras en los años 90 rondaba el 10%) y con tasas de interés altas como alternativa (lo que seguirá ofreciendo el Gobierno para cuidar el dólar y mitigar la inflación). Por estos motivos, las propiedades no se convertirán rápidamente en una opción por demás atractiva para inversores. Sin embargo, esta no ha sido históricamente la variable de los inversores inmobiliarios, sino más bien el hecho de realizar colocaciones seguras y previsibles, más que rendidoras. Con un mercado mas o menos previsible las inversores en propiedades de a poco volverán a activarse.

Se volverán a invertir en la Ciudad las ganancias del campo?

Históricamente, después de una buena cosecha, muchos estancieros del interior invertían en pequeñas propiedades en la Ciudad de Buenos Aires. Ya sea como inversión para alquiler, como guarda de valor, o como base para sus hijos que vienen a estudiar a las universidades de la Ciudad.

En la última década, la pérdida de rentabilidad del campo hizo desaparecer este comprador. Con las nuevas medidas (baja en las retenciones y mejora en el tipo de cambio exportador) el campo seguramente mejore su rentabilidad. Sin embargo, las deudas contraídas por el sector para poder seguir operando en los momentos más difíciles o la restricción sufrida por muchas empresas en su capital de trabajo, demorarán seguramente este tipo de excedentes. Al menos en el corto plazo el sector agroganadero argentino deberá cubrir deudas o recuperar su capital para continuar reinvirtiendo y volver a un ciclo de rentabilidad positiva. En el mediano plazo, de continuarse con un modelo político económico más amigable o expansivo con este sector, seguramente vuelvan a aparecer estos excedentes que se volcarán en ladrillos. Pero falta un rato para esto.

Habrán créditos inmobiliarios mejores y más accesibles?

Suponemos que si pero no sabemos cuando. El hecho de tener un mercado de cambios más previsible permitiría esto ya que los pocos créditos hipotecarios que se asignaban eran en pesos y una vez recibidos los acreedores de los mismos tenían que ir a comprar dólares a un precio incierto.

Esperamos que hayan más opciones de crédito, con mejores tasas y que representen un porcentaje más alto del precio de la propiedad a adquirir. Por lo pronto el nuevo Presidente del Banco Central dice que ”Queremos un crédito hipotecario con una tasa de interés real baja, del 1% por arriba de la inflación, creando al modo chileno una unidad de cuenta que permita con préstamos a 30 años ir llevando pagos en línea con la inflación y los sueldos, con cuotas parecidas o por debajo del precio de un alquiler”.

SOBRE LOS PRECIOS

La mayor demanda de propiedades subirá los precios?

La ley de oferta y demanda dice que a mas compradores sube el precio del bien a la venta. Esto ya comenzó a pasar inmediatamente en diciembre de 2015 después de las elecciones y mas fuertemente en enero de 2016. No porque haya más compradores que ya estén concretando operaciones, sino porque los propietarios creen que esto sucederá, y esa expectativa ha sido alimentada por más consultas y visitas a las propiedades. Debido a esta expectativa de aumento de la demanda, quieren anticiparse y subir sus precios por miedo de vender justo antes que suban y perder esta oportunidad. Esto provoca que propietarios que hace un año tienen un inmueble a la venta y no habían conseguido venderlo, ahora quieran, en lugar de aprovechar el movimiento para poder vender, subir el predio con la esperanza de poder concretar la venta aún a un precio mayor. Esto es fruto del buen clima económico y de una expectativa (sobre-expectativa?) positiva.

La devaluación del peso bajará el precio de las propiedades?

Esto es verdad teóricamente, ya que si la propiedad se tasa en dólares y los dólares significan más pesos es como si aumentaran en pesos cada vez que se devalúa esta moneda. De este modo, las propiedades debería ir bajando el precio para compensar esta suba en pesos. Sin embargo no creemos que esto vaya a pasar debido a que todavía hay mucha inflación (el objetivo del gobierno actual es bajar a 20 % anual la inflación de 2016, lo que sería un gran logro pero seguiría siendo un montón). De este modo, el valor de las cosas en pesos se ajustará a la par de la devaluación, es decir que no tendrían que aumentar las propiedades ya que el valor en dólares que mantengan representará mas pesos pero con menor poder adquisitivo, es decir. el mismo “valor”.

Por otro lado, la devaluación vivida hasta el momento se trata de una devaluación a medias, ya que (a febrero de 2016) de un dólar oficial de 10 y uno paralelo de 15 que traíamos de 2015 pasamos a un dólar único de 14. Si creemos que la referencia del mercado era el dolar paralelo (el único al que podían acceder todos concretamente) entonces en realidad no sufrimos tanto una devaluación sino un blanqueo del dolar oficial al real, e inclusive más conservador que el mismo (que en 2015 llego a los 16 pesos en determinados momentos).

La subida del precio de los nuevos subirá el precio de los usados?

El “costo de reposición” de una propiedad, o valor de los inmuebles a estrenar (ya sea los de “pozo” o terminados) viene subiendo desde hace 10 años y de alguna manera va arrastrando el valor de los usados, que son su alternativa.

Bajará el nivel de contra-ofertas?

En los últimos años nos acostumbramos a un nivel de publicaciones diferente al de cierre de operaciones. La cantidad de operaciones tan baja debido al CEPO cambiario daban fortaleza al comprador que tenía “los dólares en la mano” y los hacía valer en una operación. Estimamos que este gap se achicará.

COMO CONCLUSIÓN

La cantidad y el precio de las operaciones en la Ciudad de Buenos Aires dependerá durante 2016 de muchos factores diferentes entremezclados: una demanda incentivada por las operaciones postergadas, el regreso de inversores tanto nacionales como extranjeros, los costos de construcción (que determinarán el precio de los inmuebles a estrenar) y el crédito hipotecario. La evolución de estas variables será clave para explicar que pasará.

Estimamos que durante 2016 se concretarán mas compraventas. Sin embargo, no sabemos en que medida y cuanto tiempo pasará para que el mercado (los compradores en este caso) convaliden las subas de precio y concreten las compras postergadas aún a un precio mayor al que habían decidido no hacerlo en los años anteriores por la pérdida de confianza al modelo político y económico que regía.

En el corto plazo, los potenciales compradores no estarán contentos con los nuevos aumentos de precio (decididos por los propietarios en función a las expectativas económicas) y les costará convalidarlos. Por este motivo, quienes quieran vender en un plazo razonable de tiempo (3 o 4 meses) tendrán que mantener los valores que tenían en 2015 para poder conseguir comprador. En el mediano plazo, aunque no estén contentos con los precios nuevos, los compradores con decisiones postergadas ya por varios años no van a esperar mucho mas para comenzar a concretarlas y probablemente terminen convalidando en parte estos aumentos. Posiblemente, también la oferta tenga que “bajar a tierra” y darse cuenta de que no vale todo 3000 dólares el m2 (al menos no en 2016). En este punto de encuentro intermedio, podría haber un mercado interesante con mas volumen de concreciones dentro de un par de meses. De todas formas, en general los pronósticos e indicadores para el mediano plazo marcan una clara tendencia alcista de los precios. Nadie espere que se disparen como locos (porque el comprador no lo convalidará) pero nadie espere que bajen.

 

Francisco Villamayor

Director General de Bresson Brokers