Cómo comprar en New York?

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Como comprar una propiedad en New York City

1-Encontrá un broker

Buscá un broker inmobiliario autorizado (Licensed) que conozca los barrios que estás considerando y que pueda guiarte en tu búsqueda.

2-Obtener la Pre-Aprobación

Antes de comenzar tu búsqueda, el primer paso es obtener la aprobación para un préstamo hipotecario (excepto si vas a pagar en efectivo el costo total de la propiedad).  Tu broker de Bresson puede ponerte en contacto con un agente hipotecario que determinará en base a tus ingresos e historia crediticia, la cantidad de dinero que un banco te ofrecerá.  Esto te ayudará a determinar el rango de precio para tu búsqueda.

3-Visitar Propiedades

Coordinar visitas y Open Houses a varios tipos de propiedades.  Este es el momento para considerar la ubicación y características ideales que estás buscando.

4-Negociar

Llegar a un acuerdo con el vendedor en cuanto a precio y términos.  Cuando veas una propiedad que te interesa puedes hacer una oferta (“offer”) que es un acuerdo no vinculante por el precio que deseas pagar por la propiedad.  Si tu oferta es inferior al precio listado, el vendedor seguramente responderá con una contra oferta (“counter offer”) que podrás aceptar, rechazar o hacer otra oferta.  Tu broker de Bresson te asistirá y aconsejará en todo momento respecto a precios.

5-Revisión

Analizar el contrato de venta, información financiera de la propiedad y actas y minutas del consejo de administración con tu abogado.  Es recomendable trabajar con un abogado que se especialice en ventas de “condos” y “co-op” de New York.  El trabajo de tu abogado es fundamental para proteger tus intereses y deben revisar una gran cantidad de documentos en representación tuya.  Por lo tanto es importante elegir un abogado familiarizado con este tipo de transacciones.

6- Firmar el Contrato y Seña de la propiedad

7- Completar la información para el préstamo hipotecario

8- Preparar tus documentos para el Consejo Administrativo del edificio

(si estas comprando un Townhouse puedes ir al punto 10)

Las propiedades co-ops están administradas por un consejo de directores que necesitarán una serie de datos e información (“Board Package”) para autorizar tu compra.  Esta información generalmente incluye información impositiva , resúmenes bancarios, compromiso de préstamo de parte del banco que otorgará el crédito y carta de referencia.  Luego de estudiar la documentación el consejo propondrá una fecha para una entrevista.  Tu broker de Bresson te asistirá para armar tu Board Package y prepararte para la entrevista con el consejo.  Si bien los “condos” no requieren la presentación de un Board Package o entrevistas, sí es necesario presentar una aplicación de compra (“purchase application”) que demuestre tu capacidad financiera para la compra de la propiedad.

9- Aprobación de la compra del Consejo

10- El banco emite el “clearance” autorizando la compra

11- Los abogados acuerdan la fecha de firma de escritura.

12- Visita final a la propiedad con el broker

13- Se firma la escritura

Felicitaciones, compraste tu nueva propiedad!!

Key Terms (Palabras clave)

Tasación
Determinación del valor de la propiedad para obtener un préstamo hipotecario.

Expensas
Costo mensual que paga el propietario del condo.  Los impuestos inmobiliarios no están incluidos en las expensas

Accionista del Co-op
Propietario de una unidad del co-op ya que lo que el comprador adquiere son acciones de stock de la corporación del co-op.

Deuda al cociente del Ingreso
El porcentaje de ingresos mensuales brutos de un individuo en relación a la deuda adquirida.

Depósito
Deposito de fondos que será transferido al termino de la negociación.

Estado Financiero
Historial formal de activos, deudas y obligaciones

Flip Tax
Comision al Coop (no es un impuesto.  Es una comisión al coop)
Comisión que cobra el coop al vendedor cuando se realiza la venta con el proposito de incrementar las reservas de efectivo del coop.

Expensas
Cuota que paga el accionista del coop (propietario) para el mantenimiento y operación del edificio.

Dominios
Pedido de antecedentes de la propiedad y el vendedor para constatar que no haya deudas o inhibiciones sobre la propiedad.

Post Escrituración
La suma de dinero que el comprador debe tener disponible luego de deducir el deposito (down payment) y los costos de escrituración.

Pre Approved (Pre Aprobación)
Acrobación concedida con anterioridad por el banco o la institución financiera que otorga el crédito hipotecario.

Pre Qualified (Pre Calificado)
El potencial comprador presenta su estado financiero para que los agentes de créditos hipotecarios provean un estimado del crédito que podrán obtener.

Recording Fee (Tasa de Grabación)
Tasa que generalmente abona el comprador  al gobierno local para reportar o publicar oficialmente la venta de una propiedad.

Tax Abatement (Reducción impositiva)
Nuevas construcciones y mejoras pueden calificar para programas de reducción impositiva de manera que los propietarios no deba pagar impuestos de la propiedad por un periodo especifico de tiempo.

Sponsor
Entidad responsable del desarrollo de un nuevo edificio o la conversión de un edificio de alquileres a un condo o coop.

Consejos para compradores internacionales

Si no vivís o trabajás en Estados Unidos, el proceso de compra requiere algunos pasos adicionales.  Los brokers de Bresson tienen la experiencia necesaria pero antes de contactar a tu broker asegurate de comprender la siguiente información.  

Comprendiendo el proceso para comprar en New York:

1- Cómo transferir fondos a los Estados Unidos

Los compradores extranjeros deben consultar a un contador acreditado que conozca a fondo este tipo de transacciones internacionales antes de considerar la compra.  Las transferencias deberán cumplir con todas las leyes y regulaciones para la transferencias de fondos en su país y Estados Unidos y cumplir con los requisitos para compradores extranjeros como FIRPTA.

2- Financiación

La mayoría de las transacciones se realizan en efectivo debido a ciertos requisitos financieros y requisitos burocráticos.  Sin embargo, muchos bancos en Estados Unidos ofrecen productos financieros y créditos hipotecarios a compradores extranjeros que pueden ser de interés para el comprador.  Tu broker de Bresson puede ponerte en contacto con un agente especializado en créditos hipotecarios que te ayudará a conseguir posible financiamiento para comprar tu propiedad.

3- Cómo encontrar un abogado

Todas las transacciones inmobiliarias requieren de un abogado especializado.  Es importante obtener un abogado especializado que hable tu idioma y conozca New York, sus leyes y pueda negociar los términos de tu contrato.  Un abogado también puede asistirte en la conformación de una LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada) o Fondo para la compra de tu propiedad o dirigirte a un intermediario autorizado 1031  que permita el pago de impuestos diferidos (tax deferred exchange intermediary) para realizar tu compra.  Tu broker de Bresson te asistirá para encontrar el abogado correcto.

4- El depósito

La mayor parte de las operaciones internacionales se realizan en efectivo debido a ciertas restricciones financieras y el excesivo papeleo requerido. Sin embargo, muchos bancos de Estados Unidos ofrecen programas destinados a compradores internacionales con distintos productos crediticios que pueden ser una buena opción. Tu broker de Bresson puede contactarte con un especialista en hipotecas que puede trabajar contigo para conseguir posibles líneas de financiamiento para tu propiedad.

5- Comprender la diferencia entre un Co-op y un Condo.

Aproximadamente el 75 % de las propiedades en New York son co-ops pero los compradores extranjeros compran casi exclusivamente Condos.  Los Coops tienen reglas mas estrictas respecto a la compra y venta de la propiedad y por lo general exigen que el comprador ocupe la propiedad una vez realizada la compra.  Las donaciones o compra por parte de mas de un individuo no son generalmente aceptadas.  Los Condos son mucho mas flexibles respecto a su alquiler, porcentajes de financiación, donaciones y compra por mas de un individuo etc.

6-Costos de Escrituración

A la firma de la escritura, el comprador y el vendedor deberán pagar los costos de escrituración que oscilan entre el 2-8% del valor de compra.  Este porcentaje depende del tipo de propiedad; Co-ops, Condos, Townhouses o desarrollos.  Tu broker de Bresson te puede brindar un desglose detallado de estos costos.

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