Cómo obtener una correcta tasación: La valuación presencial y el pre-tasador de Bresson

LIVING BRESSON

La percepción de precio que tenemos sobre nuestra propiedad no siempre se ajusta a la realidad. Muchas veces, nuestro bien vale más o vale menos de lo que pansamos. Por eso, una buena tasación debe ser realizada por una tercera persona con experiencia y conocimiento sobre el mercado de compraventa de propiedades en el barrio donde usted quiere vender.

Consejo Importante: Cuando solicite una tasación a una inmobiliaria, no le anticipe e precio que usted quisiera obtener de la propiedad. De esa forma condicionaría la tasación de la inmobiliaria. 

El valor de una propiedad depende de muchos factores, entre ellos podemos destacar:

  • En primer lugar, su ubicación.

Éste es un elemento fundamental. Tanto en el barrio que se encuentra como en la cuadra dentro del mismo. La ubicación de un bien en la ciudad es el punto de partida de una tasación, ya que indica el precio de referencia por m2 que generalmente se multiplica por la superficie de la misma y luego se ajusta por las debilidades y fortalezas de la propiedad.

¿Porqué es tan importante la ubicación?: porque es la que determina el posicionamiento socio económico, la seguridad, la comodidad de servicios, medios de transporte, entre otros factores muy importantes en la valorización de un inmueble.

Luego de la ubicación, los siguientes factores son los principales que influyen en la tasación:

  • El edificio (su calidad, estado, antigüedad y estilo).

No es lo mismo un piso Frances construido por el Arquitecto Alejandro Bustillo, un departamento construido con bajo costo en los 80, o una torre moderna con amenities. El estilo y estado del edificio son fundamentales en la definición del precio de un departamento.

  • El estado de la propiedad.
  • El costo de refacción o reciclaje de un departamento o casa para ponerlo a punto es un factor fundamental en el precio. De hecho, muchas veces una tasación se obtiene a partir del cálculo de una propiedad como si estuviera en perfecto estado, restándoles luego el precio de los arreglos.
  • La distribución y funcionalidad de la planta.

El aprovechamiento de los metros disponibles es muy importante. A veces una planta de 200 m2 puede ofrecer similares beneficios que una planta de 300 m2, si ésta última tiene largos y anchos pasillos, demasiadas dependencias de servicio, espacios de distribución muy amplios o muchos dormitorios pequeños, por lo que la tasación correcta de la planta mas grande no necesariamente se conseguirá por la multiplicación de un precio de referencia por sus 300 m2 ya que no podrá competir con la otra propiedad que por mucho menos precio ofrece las mismas soluciones.

Otro consejo: tenga en cuenta que el valor afectivo que usted le otorga a su propiedad no es tendido en cuenta por un comprador. De la misma manera, el aburrimiento o la ansiedad por un cambio que usted sienta no le restarán valor a la misma. Por eso le recomendamos no transmitir estas sensaciones al precio que usted desea obtener. De este modo, podrá analizar la tasación efectuada por el especialista de acuerdo a parámetros más realistas y objetivos y así acertará en el precio de venta.

  • Orientación y luminosidad del inmueble.

Este es sin duda un factor esencial. A medida que pasa el tiempo y las ciudades se hacen más altas y congestionadas, la luz y el sol cotizan en alza. La cantidad de espacios externos (que ventilan al frente o al contrafrente) frente a los espacios internos (que ventilan pequeños aire y luz) dan una impronta insustituible a una propiedad, algo que no se puede agregar con refacciones. Evidentemente, no es lo mismo el primer piso que el piso más alto en el mismo edificio.

  • Disponibilidad de Cochera

Es un factor que también ha tomado fuerza. Especialmente en los pisos granes, ideales para familias con chicos, la propiedad de una cochera en el edificio puede ser un factor determinante en la elección de un interesado. En lo que se refiere al precio comúnmente se resume a sumar el costo de una cochera en la zona al precio de la propiedad sin la misma.

  • Costos de las expensas y los servicios

En los últimos años, la inflación y los ajustes de impuestos, sumados a la suspensión de subsidios a los servicios en algunos barrios de la Ciudad, han impactado fuerte en los costos de mantenimiento de los edificios. Especialmente el costo de Portería y Seguridad, que representa muchas veces más del 60% o 70% de los gastos del consorcio, se convierte en un obstáculo para la venta de una propiedad y puede ponerle un límite importante al precio de la misma.

  • Finalmente, el momento económico del país

El mismo es tangible a través de los indicadores económicos o sociales del país y condiciona el precio de una propiedad. No es lo mismo vender cuando todos tienen ahorros, el dólar (que es la moneda en que se tasan las propiedades) es de fácil acceso, y las expectativas económicas son favorables, que cuando el panorama es gris, el dólar es caro o restringido o es más la gente que llega justo a fin de mes que la gente que puede permitirse ahorrar para comprar. El crédito también por su puesto es un factor fundamental para dar dinámica al sector inmobiliario.

En resumen: un propietario podrá vender su unidad al mayor precio que alguien este dispuesto a pagar en este momento

Consejo: la venta de una propiedad no solo es una decisión económica, es el lugar donde uno vive y si su familia necesita o desea un espacio diferente a veces el valor no es el único determinante en la decisión de vender o no hacerlo. Sin embargo, si su decisión de venta es puramente económica, es importante elegir el momento histórico correcto. Uno no puede forzar la realidad y convencer a la gente de comprarle una propiedad, al tiempo que los costos y el tiempo de mantenerla en venta le causarán problemas innecesarios. Así el propietario podrá evaluar si se encuentra en un momento oportuno para vender o si al contrario le convendría esperar una mejor oportunidad. Ésta evaluación, ponderada por el valor de oportunidad que se le aporte al dinero que obtendría de la operación, serán las herramientas para la mejor decisión de venta de una propiedad.

 

EL TASADOR ON LINE DE BRESSON

Se trata de una herramienta inmediata, anónima y gratuita para orientarte en minutos en el valor de mercado de tu inmueble.

Se trata de un gran desarrollo de Bresson, la inmobiliaria que irrumpió fuertemente en el mercado Premium a partir de la apertura de su local Concept Store en Av. Callao y Alvear y que complementa sus servicios con herramientas online especialmente desarrolladas por la empresa.

Para su desarrollo se reunió un equipo de programadores asesorados por corredores inmobiliarios y agentes de venta, desarrollando un sistema que a través de 16 algoritmos define el precio de una propiedad con mucha exactitud, y un margen de error menor al 5%.

Esta herramienta de tasación cubre toda la Ciudad de Buenos Aires, aunque tiene el foco puesto en los barrios de zona norte: Recoleta y Retiro, Barrio Norte, Palermo y Belgrano, donde la inmobiliaria opera habitualmente.

¿Para que sirve?

Francisco Villamayor, CEO de la agencia y líder de este desarrollo explica que “El tasador On line de Bresson no reemplaza la tasación presencial, sino que es un primer paso que permite al cliente tener una orientación respecto del precio de su propiedad antes de avanzar en un proceso de venta, obteniendo una pre-tasación con un margen de error menor al 5%”.

¿Cómo funciona?

“El tasador On line de Bresson utiliza la misma lógica de una tasación presencial, pero aplicando algoritmos con una exactitud matemática y una sistematización que ayudan a no olvidar o sobredimensionar diferentes factores sobre otros. El ojo del corredor inmobiliario es esencial en la determinación del precio de un inmueble, pero una pre-valuación de este tipo sirve como una herramienta fuertísima para partir de una información objetiva y científica”, explica Villamayor.

¿Cuál es el método de valuación?

La tasación de una propiedad parte indefectiblemente de su ubicación, es la primera y principal referencia de precio. Por eso, el cálculo siempre se inicia con la multiplicación de los m2 de superficie de la propiedad por el valor del m2 en el barrio donde se encuentra. El valor por m2 que se utiliza es el promedio de todos los valores publicados.

 

Sin embargo, este valor es solo un punto de partida, ya que luego entran en juego otros factores que hacen fuertemente la diferencia. En una misma cuadra pueden encontrarse edificios de diferente categoría e incluso en el mismo edificio pueden convivir pisos super luminosos con unidades internas y oscuras. El precio por m2 en el barrio seleccionado es solo el inicio de una tasación que se complementa con 16 variables de ajuste que el propietario selecciona en pocos minutos y que el sistema utiliza para determinar a través de algoritmos el precio de venta del inmueble.

“Antes de lanzar este tasador, Bresson lo ha testeado con más de 100 propiedades de diferentes estilos que ya habían sido tasadas presencialmente por sus profesionales y como resultado ha concluido que los precios arrojados por el sistema no se alejaron en ningún caso mas de un 5% del valor presencialmente estimado” explica Gustavo Fernandez, Corredor inmobiliario y Director de operaciones de Bresson.

Te invitamos a provar tasador.com.ar