Contra la tiranía del metro cuadrado

Por Francisco Villamayor
Director, Bresson Brokers S.A.

Dirijo en Buenos Aires una inmobiliaria enfocada en propiedades de muy buena calidad, ubicadas en los cotizados barrios de Recoleta y Palermo, y en ella comercializamos muchos productos antiguos: pisos franceses, art deco, racionalistas (típicos de una época de glamour de Buenos Aires) con techos de 3,0m de altura, 3,5m o hasta 4,0m en algunos casos (éstos últimos comúnmente llamados de “doble altura”).

Durante los últimos años en los que me he dedicado a este rubro me ha pasado que, tanto al momento de tasar estas propiedades, como al momento de ofrecerlas en el mercado, me ha costado mucho ajustarme al criterio comúnmente difundido de valuarlas por los metros cuadrados de planta, sin tener en cuenta la altura de los techos (o más correctamente llamados Cielorrasos, ceiling en Ingles). Para Bresson Brokers, nuestra inmobiliaria, definitivamente no cuestan lo mismo estas plantas con techos altos, que otras idénticas pero con techos de por ejemplo 2.40m de altura, o que apenas cumplan con las reglamentaciones mínimas.

¿Por qué?. Creo que es importante dimensionar que las ciudades se encuentran cada vez más apretadas: con más gente, más autos, más edificios y menos espacios disponibles. Y en este marco, cuando uno compra un departamento en la ciudad, no compra una superficie plana, sino que compra un espacio que va desde una pared a las otras, así como desde el piso hasta el cielorraso. Por eso, no es lo mismo si uno adquiere un espacio de 100 m2 de planta con 2,4 metros de altura (240 metros cúbicos totales) que si uno adquiere la misma extensión de planta pero con 4 metros de altura (400 metros cúbicos totales). En el segundo caso, el espacio que tendrá a su disposición es de casi el doble.

Esta diferencia otorgará a los resientes diferentes beneficios prácticos entre los que podemos destacar como ejemplo: tener ventanas mas grandes y de esta forma tener ambientes más luminosos y con vistas más abiertas, armar bibliotecas más altas con espacio para más libros o disponer de espacios de guardado tipo baulera sobre los placards, disponer de paredes con espacio suficiente para colocar cuadros de mayor dimensión, colocar grandes arañas de techo o modernas lámparas de gran formato, entre tantos otros.

Pero personalmente, más allá de éstas cuestiones prácticas, creo que los ambientes con techos altos brindan fundamentalmente una sensación de amplitud que nos permite pasar más tiempo en los mismos, a diferencia de los ambientes con techos bajos, donde tendemos a sentir sensación de encierro e inconscientemente sentimos ganas de salir de ese espacio a ¨respirar¨.

La mayor altura de una propiedad y su correspondiente espacio le aporta un valor estético a la misma, al tiempo que la hace verse más importante y por sobre todas las cosas nos brinda a los residentes una sensación de mayor comodidad y confort, generando percepción de mayor libertad y holgura para movernos y, porqué no, también para pensar, para crear o para sentir.

Ahora bien, dicho esto, no conozco ningún buscador de propiedades que incluya un filtro de búsqueda relacionado a esta medida, al tiempo que no existe ningún tasador (ya sea a través de un sistema on line o de manera presencial) que haga el mínimo ejercicio matemático para calcular esta dimensión. Yo supongo que al momento de tasar un inmueble, un profesional valora positivamente, ya sea consciente o inconscientemente, el hecho de que el mismo ofrezca techos más altos que el promedio del mercado, pero de seguro no utiliza ningún elemento objetivo para calcularlo.

Cuántas veces he escuchado discusiones eternas referidas a los m2 de un departamento (sobre si los balcones lo computamos a la mitad, o si tomamos la planta completa o los ambientes sin las paredes para hacer la medición, si se cuentan los placards o si la baulera o la cochera pueden ser sumadas en el metraje total del departamento, entre tantas otras) y éstos argumentos son planteados como cuestiones fundamentales a la hora de defender un precio por parte de un propietario o de intentar bajarlo por parte de un comprador. Sin embargo, en estas largas discusiones nunca he escuchado que de manera objetiva alguien defienda su propiedad a la venta por la cantidad de metros cúbitos que vende. Así, con los criterios actuales, por ejemplo el hecho de contar con 5 m2 más en una propiedad de 100 m2, puede brindar más valor a la misma que 80 m3 más (que es la diferencia que habría entre esta misma planta con 2,6 o con 3,4 metros de altura por ejemplo).

Inclusive la utilización del m2 (Sq. Ft o ft2 en el sistema anglosajón) como unidad de medida no genera incentivo para los arquitectos o desarrolladores, que no están dispuestos a construir departamentos de mayor altura y llevan sus medidas a las mínimas legales para ganar superficie vendible. Actualmente, los propios gobiernos imponen límites de altura a las construcciones sin importar en cuantos pisos éstas sean repartidas, lo que genera que al momento de desarrollar un edificio se halle un mejor negocio haciendo unidades de techos bajos que haciendo unidades de techos altos, ya que así se aprovechan mejor los metros de altura totales que son permitidos alcanzar para todo el edificio.

En este sentido, la “tiranía” del metro cuadrado (m2) como único método de medición creo que nos hace perder de vista la dimensión real del espacio que adquirimos, el que podría ser mejor calculado a partir de la utilización del metro cúbico (m3). Esta unidad de medida, no utilizada hasta el momento en la industria del Real Estate de ningún lugar del mundo, sería mucho más exacta para calcular el tamaño de una propiedad y haría mucho más justicia con el valor real de la misma.

En resumen, la altura de los techos no es un dato anecdótico de una propiedad a comentar entre los detalles secundarios de su ficha de venta sino que, me atrevo a decir, es una de sus características fundamentales que debería tener un lugar predominante en las fichas descriptivas y en los criterios de búsquedas de los portales. Sin tratarse de un criterio alternativo, llamado a reemplazar el concepto del m2, creo que el m3 debería hacerse un lugar junto a el, de forma complementaria ya que entre los dos podrían brindar una información mucho mas acabada sobre la superficie y el tamaño de una propiedad.