La tiranía del metro cuadrado

__487_201457531326000675

¿Por qué tasamos, vendemos y compramos pensando en metros cuadrados ?

Aquí presentamos algunos argumentos por los cuales creemos que este concepto es bastante limitado para valorar una propiedad en su dimensión total.

Ambientes vs metros

Les propongo responder mentalmente a esta primera pregunta como una forma de aproximación al tema:

En un mismo barrio, ¿podríamos decir que vale menos un departamento con tres dormitorios en 80 m2, que otros en 100 m2 con los mismos tres dormitorios y exactamente la misma cantidad de ambientes pero distribuidos de manera menos eficiente?

Suponiendo que la cotización del barrio y el edificio sea de U$D 2500 el m2 de propiedad y que los dos departamentos se encuentren en iguales condiciones. ¿Cuánto más podrá costar el segundo de ellos por los metros de diferencia? Pagaríamos por él USD 50.000 más (resultado de una simple multiplicación de metros por dólares) cuando el mismo posee igual cantidad de ambientes y brinda las mismas funciones y soluciones que el primero?

Para entender estas diferencias, podemos destacar que por ejemplo existen departamentos con grandes balcones a la calle de los que no se hace uso, con largos pasillos de distribución (diferencia típica entre un departamento en esquina y otro en mitad de cuadra), o con doble dependencia de servicio (raramente usada ya que hasta la primera dependencia ya está siendo menos utilizada). Y todos estos ejemplos se tratan de espacios que pueden hacer a una propiedad mucho más grande que otra que brinda las mismas soluciones y funcionalidad pero con un 10% o 15% menos de metros cuadrados.

Por eso, esta es la primera conclusión: no siempre los metros cuadrados son garantía de mayor confort o funcionalidad. Y por ello no necesariamente tiene que costar mucho más cara una propiedad con más metros que otra similar en ambientes pero con menos metros.

Plano Lafinur

Y esto se ve más claramente en los departamentos más grandes. Las diferencias entre un departamento de 20 m2 y uno de 24 m2 pueden ser enormes, ya que estos 4 m2 de diferencia pueden representar nada menos que el único baño de la propiedad, o hasta la cocina. Mientras que en una propiedad de 260 m2 o 300 m2, estos 4 m2 serán insignificantes. Es más, es probable que entre dos grandes propiedades con éstas dimensiones sea difícil dimensionar los 40 m2 de diferencia. Ambas propiedades pueden tener un gran living comedor, escritorio, 4 dormitorios, dependencia de servicio, cocina con comedor de diario y lavadero independiente. Es decir, pueden cumplir las mismas funciones.

Metros cuadrados (m2) vs metros cúbicos (m3)

En Bresson Brokers comercializamos muchos productos antiguos, pisos franceses o racionalistas con techos de 3 metros de altura o hasta 3,5 o 4 en algunos casos (comúnmente llamados de doble altura) y tanto al momento de tasarlos como al momento de ofrecerlos, muchas veces nos cuesta ajustarnos al criterio común de medir por los metros cuadrados, sin tener en cuenta la altura de los techos o cielo rasos. Para nosotros, definitivamente no cuesta lo mismo una propiedad de este tipo que otra idéntica pero con techos, por ejemplo, de 2.40 m de altura.

Las ciudades se encuentran cada vez más congestionadas, con más gente, más autos, más edificios y menos espacios. Y cuando uno compra un departamento en la ciudad, no solo compra pisos, sino que compra un espacio que va desde una pared a las otras, así como desde el piso hasta el techo. Por eso, no es lo mismo si uno adquiere un espacio de 100 m2 de piso con 2,4 metros de altura (240 metros cúbicos) que si uno adquiere la misma extensión de pisos pero con 4 metros de altura (400 metros cúbicos). En el segundo caso, estará adquiriendo casi el doble de espacio.

4

Esta diferencia otorgará a los resientes diferentes beneficios prácticos como por ejemplo la posibilidad de: tener ventanas mas grandes y de esta forma tener ambientes más luminosos, armar bibliotecas más altas con espacio para más libros, disponer de espacios para cuadros grandes (típicos de las expresiones artísticas más modernas o contemporáneas ), colocar antiguas arañas de techo o modernas lámparas de gran formato, disponer de espacios de guardado tipo baulera sobre los placares, entre tantos otros beneficios.

Pero personalmente, más allá de las cuestiones prácticas, creo que un ambiente con techos altos brinda una sensación de amplitud que nos permite pasar más tiempo en el ambiente sin la necesidad de salir; a diferencia de los ambientes con techos bajos, donde uno siente sensación de encierro y todo el tiempo tiene ganas de salir de ese espacio a ¨respirar¨. El espacio vertical de una propiedad aporta un valor estético importante a la misma, la hace más importante y nos brinda una sensación de comodidad y confort mayor, generando sensación de libertad y holgura para movernos y, porqué no, para pensar y sentir.

En este sentido, la “tiranía del metro cuadrado” creo que nos hace perder de vista la dimensión real del espacio que adquirimos con una propiedad, perdiendo de vista el valor del metro cúbico de la misma. Esta unidad de medida, no utilizada en la industria, sería mucho más exacta para tasar una propiedad y haría mucho más justicia con el valor real de la misma (y también con los constructores y arquitectos, que estarían más dispuestos a construir así, en lugar de llevar las dimensiones a las mínimas legales a fin de poder ganar metros cuadrados vendibles).

En conclusión

Realizar una tasación a partir de la multiplicación de los metros cuadrados de un departamento por el precio que entendemos cuesta cada metro allí nos sirve para hacer una primera aproximación al precio de una propiedad. Pero a la hora de evaluar el precio real al que tenemos que venderlo o al momento de estimar si estamos pagando caro o barato un departamento, tendremos que tomar en cuenta otros aspectos complementarios a este criterio. Por ejemplo, qué distribución tienen esos metros en comparación con otros departamentos similares que hemos visitado, así como la altura de los techos, que definirá el verdadero espacio que estaremos comprando.

Ojo con los entrepisos

En algunos casos, cuando los techos superan los 4 metros de altura, se suma también la posibilidad de colocar entrepisos en las propiedades. De esta forma, ya no solo se ganan ventajas y comodidades para el departamento o se mejora la calidad de vida a partir de la mayor altura de la unidad, sino que directamente se ganan metros cuadrados de vivienda ya que se pueden crear ambientes nuevos dividiendo el espacio en altura.

Sin embargo, en este sentido es importante destacar que no todos los entrepisos son beneficiosos. Una construcción de techo alto deja de tener sentido si en la mayoría de sus espacios se colocan entrepisos. Se habrán ganado metros pero se habrá perdido estilo, espacio, comodidad y se habrá deteriorado el valor original de la propiedad al desvirtuar su concepto arquitectónico original. Lo ideal si va a colocar entrepisos es hacerlo en los ambientes grandes, no en los pequeños, y nunca superando el tercio de los metros cuadrados de ese ambiente, dejando la doble altura en los dos tercios restantes del ambiente.