Por qué las expensas son caras?

Foto-encargado

En primer lugar hay que romper algunos mitos: al monto de las expensas no lo define el nivel del barrio, ni su ubicación, ni el estilo o el status que tenga el edificio y ni siquiera puede influir mucho en él la gestión de la Administración del consorcio.

Entonces de que depende que una expensa sea cara?
Básicamente de dos factores bastante simples: 1) de la cantidad de plata que haya que reunir para afrontar los gastos y 2) de la cantidad de copropietarios entre los que haya que repartir estos gastos.

Vamos a analizar el primer elemento.

1) Monto total de la expensa

Empecemos por entender la composición de los gastos que conforman el monto de expensas de un consorcio. Veámoslo en un caso concreto.

La siguiente es la liquidación de expensas de inicios de 2013 correspondiente a un edificio ubicado en la calle Charcas y Ecuador, Barrio Norte de la Ciudad de Buenos Aires (con 14 unidades en 7 pisos y con dos locales abajo)

Ej expensa

Entonces, la primera conclusión a la que podemos arribar es la siguiente: los empleados representan la gran mayoría de los gastos del edificio, y en este sentido, cabe destacar que no importa en donde esté ubicado el edificio o la gente que viva en él (sea de cualquier nivel socio-económico) ya que los salarios del personal están regulados por ley y son iguales en cualquier lugar de la ciudad, ya sea que se trate de un edificio sobre la zona más cotizada de Recoleta, en la Av. Alvear, o en un barrio más humilde del sur de la Ciudad.

El resto de los gastos dependerá de los servicios que contrate el edificio, del mantenimiento de los ascensores y matafuegos, de la limpieza, entre otros. En este sentido, es muy poco lo que pueda modificarse este monto en función a la calidad o cantidad de gastos que se decidan hacer. Es decir, aunque un edificio situado en una zona cara de la ciudad pagase nada menos que un 50% más por estos conceptos (ya sea porque tiene más servicios o porque los paga más caros), estos costos representarían apenas un 15% sobre el valor total de la expensa (porque gastarían un 50% más, sobre una parte de la expensa que representa el 30% de la misma).

Gastos de personal
En el ejemplo propuesto, la relación de gastos de personal frente a los otros gastos es de 76% vs 24%, pero este porcentaje puede variar según varios factores.

En principio, la cantidad de personal (encargado y ayudantes) están regulados por disposiciones a las que los consorcios están obligados a sujetarse según la cantidad de unidades que tengan. La mayoría de los edificios en Barrio Norte y en Belgrano tienen un encargado (o “portero”) que se encarga de supervisar los servicios centrales del edificio, limpiar la vereda, sacar la basura y cuidar la puerta durante su horario de trabajo, entre algunas otras funciones. Y en el caso de edificios más grandes, tienen un ayudante. Pero muchos consorcios han decidido en algún momento contar con mayor personal de trabajo, por ejemplo contratando a dos encargados a fin de que cubran todo el horario del día, o contratando una empresa de seguridad para cubrir los horarios del mediodía, los horarios nocturnos o los fines de semana. En estos casos, el monto de personal aumenta de manera significativa.

En segundo lugar un factor importante y complementario a la cantidad de personal es la antigüedad que tengan en sus funciones, ya que el salario está regulado por ley y va aumentando con la antigüedad.

En promedio, generalizando, podemos decir que el monto de una expensa se divide en un 70/30 entre gastos de personal y otros gastos de mantenimiento. Y como dijimos, este 70% correspondiente al personal dependerá de la cantidad de encargados que se tengan y de la antigüedad de los mismos.

Gastos de mantenimiento
De los gastos que no son de personal los más importantes son los gastos relacionados a la antigüedad del edificio.

Así como dijimos que la ubicación del edificio o el estilo del mismo (que sea lindo o feo) no varían su costo de mantenimiento, si lo hace en parte la antigüedad. Un edificio con 80 años de antigüedad requiere de más mantenimiento y obras que un edificio de la última década. El edificio tendrá que arreglar sus ascensores, su frente, sus palieres y escaleras, sus calderas, bombas y tanques de agua, su sistema eléctrico, las membranas de su terraza, entre otros. De la misma manera que un departamento se deteriora con los años y debe ser reciclado, un edificio también debe hacerlo.

Un detalle a tener en cuenta sobre estos gastos es que se efectúan de manera extraordinaria, por ello muchas veces aparecen con esta denominación en la expensa, dado que son gastos puntuales que se realizan para algún arreglo concreto y no se mantienen en el tiempo como gasto mensual del consorcio. Además, en el caso de alquilar la propiedad, estos costos no se transfieren al inquilino sino que se abonan por parte del propietario, aunque en el alquiler se haya convenido que las expensas iban por parte del inquilino (las expensas ordinarias pueden pagarla los propietarios o inquilinos, según el arreglo pactado, pero las extraordinarias siempre corren por parte del propietario).

Lo que a veces ocurre, es que un consorcio por recomendación de su Administrador o por decisión del Consejo de Administración decide crear un fondo de reserva a fin de afrontar gastos grandes extraordinarios. En estos casos la expensa pueda aumentar considerablemente durante un tiempo hasta acumular el dinero necesario para las obras planeadas.

Finalmente, los gastos de los proveedores (mantenimiento de matafuegos, mangueras, desinfección, bolsas de residuo, entre otros) representan un porcentaje menor de los gastos y serán mas o menos los mismos en todos los edificios y zonas de la Ciudad.

2) Número de propietarios que pagarán las expensas

Una vez que hemos entendido la conformación del monto a pagar en expensas por el consorcio, debemos prestar atención al número de propietarios entre los que se repartirá ese gasto.

Como vimos, un departamento puede tener muchos o pocos costos, independientemente de la zona, el estilo o la cantidad de propietarios (e inclusive del tamaño del edificio), pero para saber cuánto pagará cada uno, si será importante saber entre cuántas unidades se repartirán estos costos!

En este sentido, el costo de un edificio puede repartirse entre 4 unidades (por ejemplo en un edificio antiguo de cuatro pisos con un departamento por piso) o entre 50 unidades (en un edificio de 25 pisos con dos semipisos en cada uno). Y de esta manera, la cantidad de unidades es la que determinará cuanto pague cada propietario. Y cada propietario pagará un porcentual que tiene que ver con el tamaño de su unidad dentro del total del edificio.

Como se ve, un elemento interesante a destacar es que ni siquiera el tamaño de las propiedades es un factor determinante para el precio a pagar. Por ejemplo, existen edificios angostos con una sola propiedad de 70m2 por piso (que suponiendo que tengan 6 pisos dividirán la expensa por 6) mientras que existen semipisos de 180 m2 en edificios de 12 pisos por ejemplo (que dividirán la expensa entre 24 unidades). En ambos casos tendrán un encargado y si desean seguridad tendrán un contrato por los mismos horarios. Así que tendrán que afrontar los mismos gastos de personal, que como dijimos representan el 70% de la expensa, pero uno tendrá que hacerlo entre 6 propietarios (aunque se trate de departamentos pequeños) mientras que el otro podrá pagarlo entre 24 propietarios (aunque se trate de departamentos muy grandes), con lo que tendrá una expensa por lo menos tres veces menor.

En conclusión. No existen zonas con expensas mas altas que otras, ni estilos, ni calles, ni otras características que definan el monto a pagar en este rubro. Por eso, cuando busque un departamento con bajas expensas íjese dos cosas: en primer lugar, si tiene mucho personal trabajando (encargados y seguridad) y en segundo lugar, mire el tablero del portero eléctrico para ver entre cuántos dividirá ese costo!

Últimas noticias:

Hay dos modificaciones recientes que han afectado al monto de las expensas. Una a favor y una en contra.

1.- En el gasto especifico del sueldo del personal afectado al consorcio y sus cargas sociales en relación al plus que se le abona en concepto de antigüedad, renglón de la remuneración bastante elevado, se estableció a partir del año 2009 que en concepto de antigüedad se abonará el 1% por cada año de trabajo y no el 2% por año como era hasta ese momento.

Entonces los encargados que han ingresado y sigan ingresando desde el 2009 en adelante representan por comparación el 50% menos en ese renglón del sueldo y su correspondiente impacto en las cargas sociales.

De esta manera, al momento de cumplir con la edad de retiro por jubilación del encargado, un consorcio incorporará otro con el nuevo régimen por lo que se verán beneficiadas las expensas.

2.- Recientemente hubieron algunas disposiciones del gobierno de la ciudad autónoma que afectan a las expensas.

Disposición N 415/DGDYPC/11 que exige determinados controles y mantenimiento de dispositivos contra incendios (tareas que además hay que realizar con determinados proveedores registrados ante el GCBA)-

Disposición N 411/GCABA/DGDYPC/11, por la que se exige el certificado de edificio seguro, a partir de la verificación de instalaciones del edificio en forma integral (también hay que obtenerlo con determinados proveedores registrados ante el GCBA)

3.- Por último, la incorporación de libros obligatorios para los consorcios cuya compra y gestión son costos extras, tales como el Libro de datos y el libro de registro de propietarios.