Las propiedades están caras o baratas?

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Nos acercamos al final de 2013, un año de inflación, CEPO cambiario, devaluación y otras deformaciones de la economía argentina que han llevado a los precios de las propiedades a un estado tal de incertidumbre que hoy nadie sabe si al vender o comprar un departamento lo está haciendo carísimo o más barato que antes.

Para poder dar un poco de luz a esta oscuridad, primero deberíamos resumir los hechos y datos fundamentales:

A) Las propiedades en Recoleta, Palermo, Belgrano y alrededores (los barrios que en BB conocemos mejor) se continúan vendiendo en dólares.

B) Durante los últimos tres años, según diferentes fuentes especializadas, la suba del precio de las propiedades en su misma moneda (dólares) ha sido en promedio del 25% (acompañando crecimiento, inflación, falta de otras opciones de inversión u otros factores).

C) El precio del dólar para cualquier habitante de la Ciudad es hoy el precio del Blue (que a pesar de ser ilegal, es el único dólar que se puede adquirir). Es decir, que si alguien por una de esas casualidades decide aceptar pesos por su propiedad, lo hará multiplicando el valor de su precio en dólares por el cambio del dólar en el mercado paralelo (no significa esto que recomendemos hacerlo, sino simplemente estamos describiendo un hecho que pasa en la Ciudad).

D) Este dólar, fruto del CEPO cambiario, durante el último año aumentó más de la mitad de su valor, es decir que por la misma moneda actualmente se obtiene el doble de pesos que hasta hace un año.

E) Las propiedades, fruto de este aumento sideral en pesos, de la falta de dólares y de la consecuente recesión del mercado, han caído este año entre un 10% y un 20% en su valor en dólares (las más pequeñas han caído un valor más cercano al 10 y las más grandes un valor más cercano al 20, al tiempo que las mejores propiedades han caído menos que las propiedades de menor calidad).

Es decir que las propiedades que se venden este año, lo hacen a un valor similar al que tenían hace dos o tres años.

Una Aclaración: Tal vez si uno se fija en los buscadores o en el diario no podrá constatar rápidamente esta caída en los precios, ya que los valores de publicación son bastante similares (justamente porque son las propiedades que no se han vendido), mientras que las propiedades que efectivamente se venden lo hacen con estas bajas.

F) Al mismo tiempo, si nos fijamos en los precios en general de todos los demás bienes y en los salarios: la inflación entre mediados de 2010 y mediados de 2013 a sido de entre un 20% y 25% anual (según consultoras privadas), acumulando entre un 80% y 90% de aumento aproximadamente en este período, al tiempo que los salarios han subido un porcentaje similar o un poco menor. Es decir, los salarios y precios han subido mucho menos que el valor en pesos de las propiedades.

Entonces, haciendo un rápido ejercicio numérico:

– Un departamento en Recoleta que a mediados de 2010 costaba aprox USD 2.300 el m2, a mediados de 2013 cuesta USD 2.900 el m2, es decir, un 25% más.

– Pero si lo calculamos en pesos, estos USD 2.300 significaban aprox $9.200 cuando el dólar estaba a $4, mientras que hoy estos USD 2.900 significan casi $29.000 pesos con el dólar llegando a $10. Es decir que el precio en pesos de las propiedades ha subido en tres años casi el triple de su valor.

Entonces… no se entiende….. ¿las propiedades han bajado o subido de precio? La respuesta es DEPENDE PARA QUIEN:

Para los que piensan en pesos

Si vas a vender y pensás usar la plata para viajar (con tarjeta), comprar un auto nacional, alquilar un departamento, comer y vivir en general, hoy tendrás un bienestar económico mayor fruto de la venta de una propiedad, en comparación con unos años atrás. Las propiedades han triplicado su valor en pesos, mientras que el costo de vida no ha llegado a duplicarse en ese mismo tiempo.

Conclusión: si sos una persona mayor de edad que te guardabas un departamento para usar en la vejez a modo de jubilación: es el momento de disfrutar ese dinero!

Ahora bien, si estas del otro lado de la moneda, es decir que cobrás en pesos, tenes capacidad de ahorro y querés comprar un departamento (sea que lo queiras comprar en cuotas entrando en un fideicomiso, a partir de un crédito bancario o con pesos que ahorraste en los últimos meses), deberás hacer un gasto mucho más grande que hace solo tres años ya que tus ingresos no han llegado a duplicarse mientras que los precios de los departamentos se han triplicado. Las propiedades se venden en dólares y con los pesos de tus ahorros, de tu sueldo, de tu bonus o del crédito que obtuviste, no podrás conseguir dólares baratos para comprar una.

Para los que piensan en dólares

Ahora bien, no todos piensan en pesos en este país, de hecho, muy pocos lo hacen.

En “Barrio Norte” en general, la persona que se compran un departamento, lo hacen con dólares que fueron comprando, ahorrando, heredando o cobrando, durante muchos años. Para esta persona, que ya tiene los dólares en su poder, el precio de los departamentos está entre un 10% y un 20% más baratos que hace un año.

Conclusión: si tenés los dólares guardados, desde la aparición del CEPO cambiario podes aprovechar para ganar algún descuento o encontrar alguna oportunidad (Siempre y cuando no creas que las propiedades seguirán bajando y el dólar seguirá creciendo a tu favor, para poder comprar aún mejor en unos meses o años. Pero de esto nada se sabe a ciencia cierta).

Pero del otro lado de la moneda, el que vende una propiedad generalmente lo hace para mudarse a otra, ya sea más grande, más chica, en otro barrio, o con características diferentes, según sus necesidades. Entonces como también deberá comprar en dólares, el valor del dólar en el mercado de cambio no le será realmente significativo ya que venderá y comprará con las mismas reglas de juego (excepto para la parte que le sobre si se está achicando o para la parte que le falte si se está agrandando).

Ahora bien, si sos de los que pensás en dólares y tu idea no es convertir la venta en bienestar, sino mantenerla como ahorro en dólares adentro o afuera del país, en ese caso es verdad que estarás vendiendo más barato que hasta hace un año. Tendrás que aceptar una oferta por un 10% o 20% del valor que estimabas hace un año para poder concretar una operación de venta.

Para los extranjeros

Para el caso de los extranjeros que se van del país tampoco es el mejor momento para vender, ya que obtendrán menos dólares y les es indiferente la cantidad de pesos que podrían conseguir con ellos. Lo que pasa es que el valor de venta no es el único factor a tener en cuenta, sino el precio de los alquileres (la rentabilidad de ese capital) que ha caído fuertemente desde que sus precios se mantienen en pesos y el valor del bien continúa valuado en dólares. Y por esta razón es que para muchos la opción de vender a un precio un poco menor para lograr una renta mejor en el exterior es más atractiva que seguir cobrando un alquiler en pesos y esperando inciertamente que este alquiler mejore (cuando la devaluación va en aumento).