El valor de los techos altos y la “tiranía” de los m2

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Por Francisco Villamayor

Los últimos 10 años de mi vida me han regalado la oportunidad de conocer las mejores propiedades de la Ciudad de Buenos Aires: maravillosos pisos franceses, inmuebles de estilo art deco, pisos racionalistas y un sin número de departamentos modernos o eclécticos con glamour, calidad edilicia, detalles y estilos que hacen honor a sus arquitectos y a esta gran Ciudad. En todos estos años he llegado a una conclusión, uno de los factores fundamentales que marca la diferencia en los mejores departamentos es la altura de sus techos.

Cuando se compra un inmueble no se adquiere solamente una superficie plana, sino también un espacio cúbico que se define tanto por la distancia entre paredes, como por la distancia entre el piso y techo (más propiamente dicho cielorraso). Para poner un ejemplo gráfico: no es lo mismo comprar una superficie de 100 m2 de planta, pero con 2,40 metros de altura (240 metros cúbicos totales), que adquirir la misma extensión de planta, pero con 4 metros de altura (400 metros cúbicos totales). En el segundo caso, vivirías casi en el doble de espacio.

El volumen en el que habitamos en un departamento de techos altos es mucho mayor y a mi gusto hace la diferencia entre un buen piso y un gran piso.

Elementos que hacen la diferencia

Luminosidad y vistas:

En una propiedad de techos altos encontraremos ventanas mas grandes, lo que aportará dos factores fundamentales, más luz natural y vistas mas amplias.

Arte y estilo:

Al disponer de paredes mas altas, se cuenta con espacio suficiente para colocar cuadros de mayor dimensión, algo cada vez mas común en el arte contemporáneo y que otorga una estética única a los livings o comedores de este tipo de inmuebles. De la misma manera, se pueden colocar grandes arañas de techo o modernas lámparas de gran formato para vestir los espacios comunes e inclusive los dormitorios.

Espacios prácticos:

Los techos altos permiten armar bibliotecas más altas con espacio para más libros o adornos, que además de su función otorgan jerarquía e importancia a la propiedad. En las propiedades de este tipo, también es común ver sobre los pasillos o sobre los placards espacios de guardado tipo baulera, sumamente útiles para mantener la casa libre y en orden.

Calidad de vida:

La acústica de un ambiente de mayor volumen es mejor, reduciendo los ecos y los bullicios cuando hay acumulación de gente, al tiempo que el volumen del espacio permite una mayor cantidad de aire en el ambiente lo que evita que el aire se “vicie” rápidamente.

Pero personalmente, más allá de éstas cuestiones prácticas, creo que los ambientes con techos altos brindan fundamentalmente una sensación de amplitud que nos permite pasar más tiempo en los mismos, a diferencia de los ambientes con techos bajos, donde tendemos a sentir sensación de encierro e inconscientemente sentimos ganas de salir de ese espacio a ¨respirar¨.

Podríamos ir un poco mas allá. Mencionamos que la mayor altura de una propiedad y su correspondiente espacio le aporta un valor estético a la misma, al tiempo que la hace verse más importante, pero al también genera una percepción de mayor libertad y holgura para movernos y, porqué no, también para pensar, para crear o para sentir.

Sobre el precio del m2

Ahora bien, dicho esto, es llamativo que no exista ningún buscador de propiedades que incluya un filtro de búsqueda relacionado a este dato del que hablamos y que las fichas de las inmobiliarias tampoco lo incluyan. Será por esta razón que al momento de tasar un inmueble un profesional solo valora la altura de los techos como un dato secundario o complementario. No se mide y no se utiliza ningún elemento objetivo para valorar la altura. Definitivamente, la altura de los techos influye considerablemente menos de lo que debería en el precio de un departamento.

Cuántas veces he escuchado largas discusiones referidas a los m2 de un inmueble (si los balcones se computan a la mitad, si se calculan los ambientes sin contar el ancho de las paredes o incluso los placares, si hay que sumar la baulera, entre otras) y éstos argumentos son planteados para defender un precio por parte de un propietario o para intentar bajarlo por parte de un comprador. Sin embargo, en estos intercambios no se escucha la defensa del precio de la propiedad basado en el mayor volumen de la misma por la altura de sus techos. Me surge esta pregunta, si defendemos cada m2 a rajatabla en el precio de una propiedad, ¿por que no valoramos de la misma manera sus m3?. Si las construcciones de edificios nuevos (para optimizar el Factor de Ocupación de la Tierra o por razones de costos) priorizan el desarrollo de unidades con techos que apenas cumplen con la reglamentación mínima, ¿no será la hora de valuar las propiedades a partir de su tamaño en m3?. No tengo duda de que se haría justicia con el valor de los edificios antiguos (y algunos nuevos Premium).

El m3 como herramienta complementaria

En conclusión, la “tiranía” del metro cuadrado (m2) como único método de medición creo que nos hace perder de vista la dimensión real del espacio que adquirimos en un inmueble, el que podría ser mejor calculado a partir de la utilización del metro cúbico (m3). Esta unidad de medida, no utilizada hasta el momento en la industria del Real Estate de ningún lugar del mundo, sería mucho más exacta para calcular el tamaño de una propiedad y haría mucho más justicia con el valor real de la misma.

La altura de los techos no es un dato anecdótico de una propiedad a comentar entre los detalles secundarios de su ficha de venta sino que, me atrevo a decir, es una de sus características fundamentales que debería tener un lugar predominante en las fichas descriptivas y en los criterios de búsquedas de los portales. Tal vez no sea un criterio sustitutivo, pero el m3 podría ser un dato complementario al tan difundido m2 a la hora de calcular el tamaño de una propiedad. Entre los dos podrían brindar una información mucho mas acabada sobre la superficie y el tamaño de una propiedad y a partir de estos datos llegar a un cálculo mas preciso y justo sobre el precio del inmueble.